Overmeer-Zuid te Nederhorst den Berg

In aanvulling op het stedenbouwkundig plan is tevens een beeldkwaliteitplan voor Overmeer-Zuid opgesteld. Het doel van het beelkwaliteitplan is het beoogde karakter en de ambities van het stedenbouwkundig plan vast te leggen in beeldregels en zodoende ontwikkelaars, architecten en beleidsmakers een 'gereedsschapskist' te bieden bij de ontwikkeling en nadere uitwerking van het plan. Daarnaast  biedt het beeldkwaliteitplan, mits vastgesteld door de raad, een toetsingskader voor de supervisor en/of welstand.

Het beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen op het gebied van architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. In Overmeer-Zuid wordt daarbij gestreefd naar één geheel qua sfeer, vormgeving en materialisatie, met accentverschillen in de verschillende deelgebieden. Bij de uitwerking wordt vooral aandacht besteed aan het dorpse karakter van Overmeer-Zuid waarbij kleinschaligheid en diversiteit belangrijke trefwoorden zijn.

Het beeldkwaliteitplan is opgedeeld in drie gedeeltes. In het eerste gedeelte worden uitspraken gedaan over het gewenste karakter van het gehele plan en de ambities die worden nagestreefd. In het tweede deel wordt per deelgebied een set beeldregels toegelicht. Ten slotte wordt de inrichting van de openbare ruimte behandeld. In onderstaande paragrafen zullen de relevante regels per onderdeel worden toegelicht.                     

Naast de algemene regels is er tevens per plandeel een set regels opgenomen. Vanwege de omvang is het plangebied in het beeldkwaliteitplan opgedeeld in 6 deelgebieden, te weten:

De zes te onderscheiden deelgebieden in het project Overmeer-Zuid zijn weergegeven in afbeelding 10.

Bij de uitwerking van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de specifiek geldende kavelregels per plandeel, zoals omschreven in het beeldkwaliteitplan. In het onderstaande zullen de relevante kavelregels worden aangehaald die gelden en zullen worden opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Er is sprake van één hoofdmassa en de voorgevelrooilijn volgt de Vreelandseweg. De bijgebouwen liggen zo ver als mogelijk achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw of zijn vrijstaand achter op de kavel. Er dient, net zoals bij de boezemrand en de woonvelden, plaats te zijn voor 2 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Voor de bebouwing binnen de boezemrand geldt dat er sprake is van één hoofdmassa. De woningen en bijgebouwen staan in een licht verspringende rooilijn op minimaal 3 meter van de openbare ruimte en minimaal 5 meter uit de achtergevelgrens. Er dient, net zoals bij de vechtoever en de woonvelden, plaats te zijn voor 2 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Net als bij de boezemrand staan de woningen in een verspringende rooilijn op ten minste 3 meter van de openbare ruimte en de zijerfgrens. De bijgebouwen liggen minimaal 6 meter achter de voorgevelrooilijn. Er dient, net zoals bij de vechtoever en de boezemrand, bij de woningen met garage, plaats te zijn voor 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Deze worden voor de garage gerealiseerd.

In deelgebied de Scheg staan de woningen in een rechte rooilijn op circa 1 meter van de openbare ruimte. Bijgebouwen dienen aan de achterzijde van de woning te worden gerealiseerd.

De Vechtcomplexen

Voor de bebouwing in de Vechtcomplexen geldt een goothoogte van 8 meter en een nokhoogte van 14 meter. Onder de complexen wordt verdiept of half verdiept geparkeerd.

Voor de bebouwing in het deelgebied Sportcomplexen is een nokhoogte van 9 meter voor de voetbalvereniging en de kinderopvang opgenomen. Voor de hal met de binnenbanen en het clubgebouw van de tennisvereniging is een nokhoogte van 10 meter opgenomen. Deze hoogte is vastgesteld aan de hand van de officiële afmetingen zoals vastgesteld door de KNLTB. Voor de voetbalvereniging is uitgegaan het meest recente ontwerp zoals door de architect is voorgesteld.

In het beeldkwaliteitplan is een aantal regels opgenomen ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte. Het uitgangspunt is, naast een fysieke verbinding met de bestaande kern, ook een aansluiting te zoeken qua sfeer en uitstraling. Enkele aspecten zijn reeds in de paragraaf van het stedenbouwkundig plan aan de orde gekomen. In onderstaande zullen de overige aspecten toegelicht worden en zullen de relevante beeldregels aangehaald worden.

De woonstraten zullen bestaan uit een rijbaan van 5 meter, met aan één of twee zijden langs- of haaksparkeren en een trottoir. De rijbaan van de hoofdas is met 6 meter iets breder dan de omliggende woonstraten. De aangrenzende voortuinen dienen op de erfgrens te zijn voorzien van een haag van 0,60 meter hoog.

De woningen die met de achter- en/of zijtuinen aan de Vreelandseweg of hoofdas grenzen krijgen een robuuste haag van maximaal twee meter hoog, die onderdeel uitmaakt van het openbaar gebied.

In het plan is op drie locaties ruimte voor de functie 'spelen'. De speelplekken worden op maximaal 100 meter van alle woningen in het plangebied gesitueerd. De voorzieningen zijn bereikbaar voor alle bewoners uit het plangebied. Indien er sprake is van aangrenzend water dient er een hekje van minimaal 1 meter te worden geplaatst.

Een voorwaarde voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan is het behouden van de huidige sportfuncties in het gebied. Aan de oostzijde van het plan is daarom een tweetal sportcomplexen opgenomen. De tennisvereniging omvat zes buitenbanen en twee overdekte banen met clubgebouw. De voetbalkantine wordt gecombineerd met een kinderdagverblijf. Er worden drie velden, waarvan één kunstgras, en een kabouterveld gerealiseerd. De complexen worden ingepast door middel van een groene rand en grotendeels omsloten door watergangen. Om de sportvelden worden eveneens hekwerken geplaatst, die deels dienst doen als ballenvanger. Achter de goals zal een hekwerk van 5 meter hoog worden geplaatst. Langs de velden wordt zoveel als mogelijk een leunhek van 1 meter hoog gerealiseerd. Bij de velden die langs de weg of het clubgebouw liggen zal, waar noodzakelijk, een hekwerk van 3 meter worden geplaatst