Overmeer-Zuid te Nederhorst den Berg

De in 2007 opgestelde stedenbouwkundige visie vormt de basis voor het stedenbouwkundig plan 'Overmeer-Zuid'. In de gebiedsvisie zijn in eerste instantie alleen de hoofdlijnen van de ontwikkeling vastgelegd. In het stedenbouwkundig plan hebben de verschillende functies, zoals wonen, sport, verkeer, water en groen, vervolgens een definitieve plek gekregen binnen het plangebied. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan zijn bewoners en belanghebbende organisaties nauw betrokken geweest. Dit interactieve proces heeft uiteindelijk geleidt tot een ruimtelijk/functioneel toekomstbeeld waarin de verschillende belangen, randvoorwaarden en uitgangspunten zijn samen gekomen.

Het bestemmingsplan vormt de juridische uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Om deze reden zullen de belangrijkste aspecten uit het stedenbouwkundig plan in de volgende paragrafen worden toegelicht. Het stedenbouwkundig plan is op 17 december 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Wijdemeren. Het stedenbouwkundig plan zoals opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan komt echter op onderdelen niet geheel overeen met het vastgestelde plan. Deze aanpassing van het stedenbouwkundig plan komt voort uit de resultaten van onderzoeken naar de waterhuishoudkundige situatie binnen het plangebied in het kader van de watertoets. Een toelichting op de aanpassingen is opgenomen in paragraaf 4.8.3 van dit bestemmingsplan.

De landschappelijke structuur vormt de basis voor het stedenbouwkundig plan voor Overmeer-Zuid. De bestaande  structuur bestaat uit een onregelmatige blokverkaveling in combinatie met watergangen en houtsingels (boomlanen met oude volwassen essen). Deze cultuurhistorisch waardevolle structuur is het raamwerk waarbinnen de verschillende functies van Overmeer-Zuid zijn opgezet. Vanwege de geluidshinder van de Randweg aan de oostzijde zijn de sportfuncties (voetbal en tennis) juist aan deze zijde van het plangebied geprojecteerd. De woonfuncties liggen daardoor grotendeels aan de westkant van het plangebied. De woningen kunnen daardoor optimaal profiteren van de landschappelijke kwaliteit van de Vecht aan de westkant en het Boezemkanaal aan de zuidkant.

Daarnaast vormen de verbindingen met het bestaande dorp een belangrijk uitgangspunt binnen de ontwikkeling van Overmeer-Zuid. Deze verbindingen zijn essentieel om het plan te laten functioneren als een volwaardige uitbreiding van Nederhorst den Berg. In het stedenbouwkundig plan zijn daarom op verschillende schaalniveaus verbindingen opgenomen waardoor een samenhangend geheel kan ontstaan.

Bij de aansluiting op het bestaande dorp gaat het echter niet alleen om fysieke verbindingen. Het gaat namelijk ook over het karakter van het dorp. Daarom zijn kleinschaligheid en diversiteit belangrijke trefwoorden. De ontwikkeling van Overmeer-Zuid speelt daar op in door een grote diversiteit aan woningtypes verpreidt over het gehele plangebied aan te bieden. De kleinschaligheid vormt een belangrijk uitgangspunt bij de architectonische uitwerking van de bebouwing.

Afbeelding 6 toont de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. In het plan zijn de aanpassingen op basis van de resultaten van de watertoets reeds verwerkt. 

 

De ontsluiting van Overmeer-zuid volgt in grote lijnen de bestaande landschappelijke structuur. De belangrijkste as van de ontwikkeling loopt in oost-west richting door het plangebied. Vanaf de aansluiting op de Randweg, de entree voor het autoverkeer, loopt de hoofdas in westelijke richting door tot aan de Vecht. Halverwege sluit een nieuwe verbinding haaks aan op de hoofdas vanaf het Uiterdijksehof. De overige straten liggen parallel aan de hoofdas en hebben geen doorgaand karakter voor het autoverkeer. Naast de verbinding met het Uiterdijksehof is ook een nieuwe verbinding met de Esdoornlaan in het plan opgenomen. Deze verbinding betreft een wandelpad ten behoeve van langzaam verkeer. Het wandelpad loopt in zuidelijke richting door tot aan de Boezemdijk. In tegenstelling tot de verbinding met het Uiterdijksehof is deze route uitsluitend geschikt voor voetgangers. Tot slot vormt de Vreelandseweg, parallel aan de Vecht een belangrijke route. Gezien het kleinschalige karakter krijgt deze weg in de ontwikkeling van Overmeer-Zuid geen doorgaand karakter voor autoverkeer. Wel sluiten er diverse wegen aan op de Vreelandseweg. Deze verbindingen zijn bedoeld voor langzaam verkeer en doen dienst als calamiteitenroute. Afbeelding 7 toont de ruimtelijke hoofdstructuur, hierin zijn de belangrijkste verbindingswegen weergegeven.

De bestaande landschappelijke structuur vormt het raamwerk van Overmeer-Zuid. De van oost naar west lopende hoofdas is een afgeleide van deze structuur. In de nieuwe situatie bestaat de hoofdas uit een zes meter brede watergang met aan weerskanten natuurvriendelijke oevers en groenstroken met ruimte voor boombeplanting. Ook in noord-zuid richting loopt een belangrijke groen-/en waterstructuur, die is gekoppeld aan de langzaam verkeersroute van de Esdoornlaan naar de Boezemdijk. Groen wordt verder ingezet om de sportvoorzieningen op een landschappelijke wijze in te passen in de ontwikkeling. In het groen zijn tevens enkele speelvoorzieningen gesitueerd. Deze voorzieningen liggen dusdanig dat alle woningen binnen een straal van 100 meter een speelplek ter beschikking hebben. Beplanting speelt daarnaast een belangrijke rol bij de aankleding van de openbare ruimte en de vormgeving van de overgang tussen privé en openbaar. In de profielen is daarom ruimte gereserveerd voor kleine bomen en beeldbepalende erfgrenzen worden voorzien van robuuste hagen. In afbeelding 8 is de beoogde groen- en waterstructuur in het plangebied weergegeven.

In Overmeer-Zuid worden circa 175 woningen gerealiseerd. Drie kwart hiervan bestaat uit grondgebonden woningen (één of twee lagen met kap). De woningen liggen rug aan rug in stroken langs de hoofdontsluitingsweg en de woonstraten. De hoofdontsluitingsweg en de woonstraten krijgen een gedifferentieerd beeld door een mix van verschillende type woningbouw, te weten: rij-, twee-onder-één kap, vrijstaande woningen en appartementen. Langs de Vreelandseweg staan vrijstaande villa's op royale kavels die aansluiten op het karakter van de lintbebouwing langs de rivier. Ook de bebouwing langs het bezoemkanaal neemt een belangrijke positie in binnen de toekomstige wijk Overmeer-Zuid. Deze bebouwing vormt in de toekomst de zuidelijke dorpsrand van Nederhorst den Berg. Daarom is gekozen voor een luchtige bebouwingsrand bestaande uit vrijstaande en twee-onder-één-kap-woningen waarbij evenals de bebouwing langs de Vreelandseweg hoog ingezet wordt op het niveau van de architectonische uitwerking.

Naast de grondgebonden woningen bestaat een deel van het woningaanbod uit gestapelde woningbouw. Deze zijn gesitueerd op de plekken waar watergangen en wegen samenkomen, op de kop van de hoofdas en in het oosten nabij de entree van de wijk.

Op verzoek van de initiatiefnemer, De Allinatie, is ook de mogelijkheid opgenomen patiowoningen te kunnen realiseren. Met de toenemende vergrijzing wordt hierin een afzetmarkt gezien. In het noordelijke deel van het plangebied is de mogelijkheid opgenomen om patiowoningen te realiseren. Het betreft hier woningen met in hoofdzaak één bouwlaag. Aan de voorzijde is een opbouw mogelijk. Deze relatief lage, maar diepere woningen, zijn op deze beoogde locatie goed inpasbaar.

Naast woonbebouwing worden tevens een tweetal sportaccommodaties gerealiseerd. Ten noorden van de hoofdas gaat het om de voetbalaccommodatie samen met een kinderopvang/BSO. Door het college is besloten dat, met een ontheffing van het college, de ruimten die worden gebruikt voor kinderopvang ook gebruikt mogen gaan worden voor maatschappelijk doeleinden, dienstverlening voor sport, educatie en medische doeleinden. In de planregels van het bestemmingsplan is een afwijkingsregeling opgenomen. Op basis van deze regeling kan door middel van een omgevingsvergunning het gebruik van de gronden worden gewijzigd.

In het sportgebouw ten zuiden van de hoofdas is een tenniscomplex gesitueerd bestaande uit een hal met twee banen, zes buitenbanen en een clubgebouw. Deze bebouwing speelt een belangrijke rol bij de vormgeving van de entree van Overmeer-Zuid.